Grundbuch 

1. Wie lange dauert es, bis ein Geschäft im Grundbuch eingetragen ist?
2. Muss für die Grundbuchanmeldung ein amtliches Formular verwendet werden?
3. Was ist bei einem Erbgang zu beachten?
4. Was muss bei einer Erbteilung beachtet werden?
5. Was muss bei einer Scheidung beachtet werden?
6. Muss eine Grundpfandverschreibung in einen Schuldbrief umgewandelt werden?
7. Wird der Schuldner/die Schuldnerin eines Pfandrechts im Grundbuch geführt?
8. Was ist bei der Vormerkung eines Mietvertrages zu beachten?
9. Wozu braucht es eine Eintragungsermächtigung?
10. Was ist bei der Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts zu beachten?
11. Was ist die „wörtliche Fassung“ einer Dienstbarkeit?
12. Was ist der Unterschied zwischen Miteigentum und Gesamteigentum?
13. Was ist zu beachten, wenn der Käufer Ausländer ist?
14. Muss ein Schuldbrief gelöscht werden, wenn die Schuld zurückbezahlt wurde?
15. Ist ein Grundeigentümer verpflichtet, seine Adressänderungen dem Grundbuchamt zu melden?

1. Wie lange dauert es, bis ein Geschäft im Grundbuch eingetragen ist?
Die Dauer von der Grundbuchanmeldung bis zur definitiven Eintragung in Grundbuch ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Rund 80 % der Grundbuchgeschäfte können zur Zeit innerhalb von 30 Tagen nach der Grundbuchanmeldung definitiv abgeschlossen werden. Die dingliche Wirkung eines Grundbucheintrags ist jedoch unabhängig von der Bearbeitungsdauer. Sie wird immer auf die Eintragung in das Tagebuch am Anmeldetag zurückbezogen (Art. 972 Abs. 2 ZGB).
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2. Muss für die Grundbuchanmeldung ein amtliches Formular verwendet werden?
Der erforderliche Inhalt einer Grundbuchanmeldung und die notwendigen Rechtsgrundausweise sind in den Art. 11 - 24 GBV (SR 211.432.1) ausführlich umschrieben. Das in Zusammenarbeit mit der Notariatskammer herausgegebene Anmeldeformular erleichtert jedoch die Zusammenstellung der notwendigen Unterlagen und die Bearbeitung der Anmeldung und kann von jedermann verwendet werden.
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3. Was ist bei einem Erbgang zu beachten?
Mit dem Tod des Erblassers werden die Erben von Gesetzes wegen Gesamteigentümer (Erbengemeinschaft) des Grundstücks. Sie können allerdings erst über das Grundstück verfügen, wenn sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Im Grundbuchrecht gilt das sog. Antragsprinzip, d.h. es dürfen nur jene Änderungen im Grundbuch vollzogen werden, für die ein entsprechender Antrag gestellt worden ist (Art. 11 GBV) Dies gilt auch bei einem Erbgang. Der Eintrag der Erben erfolgt nicht von Amtes wegen. Damit die Erben im Grundbuch eingetragen werden können, muss eine Bescheinigung eingereicht werden, aus der ersichtlich ist, dass die Erben (gesetzliche und eingesetzte) als einzige Erben des Erblassers anerkannt sind. Zuständig für die Ausstellung der entsprechenden Bescheinigung („Erbgangsbeurkundung“) sind für die im Kanton Basel-Stadt verstorbenen Personen die Notare oder das Erbschaftsamt. Eine Frist zur Anmeldung der Erbgänge besteht nicht. Damit der Eigentumseintrag im Grundbuch wieder aktuell ist, und um in einem späteren Zeitpunkt allenfalls aufwändige Nachforschungen (bsp. weitere Erbgänge) zu vermeiden, sollte die entsprechende Anmeldung nie zu lange hinausgeschoben werden.
Mehrere Erben werden als „Erbengemeinschaft“ im Grundbuch eingetragen, d.h. sie können nur gemeinsam über das Grundstück verfügen (z.B. eine bestehende Hypothek für eine Renovation erhöhen).
Die Grundbuchgebühr beträgt ½ ‰ des Invertarwertes.
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4. Was muss bei einer Erbteilung beachtet werden?
Mit dem Erbteilungsvertrag vereinbaren die Erben, wie der Nachlass zu teilen ist. Dieser Vertrag ist in Schriftform gültig, auch wenn Grundstücke betroffen sind. Die Form ist eingehalten, wenn alle Erben schriftlich der Teilung zustimmen. Die Unterschriften der Erben müssen amtlich beglaubigt sein (bsp. durch Notar, Staatskanzlei oder Wohngemeinde). Weiter muss der Teilungswert des Grundstücks genannt werden, da dieser für die Berechnung der Grundbuchgebühren massgebend ist. Wohnt ein ausscheidender Erbe im Ausland, so ist zum Nachweis der Bezahlung der direkten Bundessteuern das Visum der Steuerverwaltung, Fischmarkt 10, 4001 Basel, einzuholen. Schliesslich ist jeder Erbe berechtigt, den Erbteilungsvertrag zur Eintragung im Grundbuch anzumelden.
Die Grundbuchgebühr ½ ‰ des Teilungswertes.
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5. Was muss bei einer Scheidung beachtet werden?
In einem Scheidungsverfahren kann vereinbart werden, dass ein bisher gemeinsames Grundstück auf einen Ehegatten übertragen wird. Das rechtskräftige Scheidungsurteil gilt in diesen Fällen als Ausweis für die Grundbuchanmeldung. Damit die Übertragung im Grundbuch vollzogen werden kann, ist es in der Regel notwendig, dass der ausscheidende Ehegatte aus der Schuldpflicht bestehender Grundpfandrechte entlassen wird. Es empfiehlt sich deshalb, rechtzeitig mit dem Hypothekargläubiger Kontakt aufzunehmen, damit er die Zustimmung zur Schuldnerentlassung erteilen kann, welche zusammen mit dem Pfandrechtstitel dem Grundbuchamt zur Nachführung einzureichen ist. Anschliessend steht einer Grundbuchanmeldung nichts mehr im Wege. Sofern der Übertragungswert des Grundstücks nicht im Scheidungsurteil genannt wird, muss er in der Grundbuchanmeldung angegeben werden. Gegebenenfalls ist eine Kopie der Scheidungskonvention beizulegen.
Die Grundbuchgebühr beträgt 1 ‰ des Übertragungswertes.
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6. Muss eine Grundpfandverschreibung in einen Schuldbrief umgewandelt werden?
Darlehen gegenüber Banken (insbesondere bei sog. Baukrediten) wurden früher vielfach mit einer Grundpfandverschreibung gesichert. Wegen ihrer Ausgestaltung als Wertpapier werden heute dagegen mehrheitlich Schuldbriefe verwendet. Grundpfandverschreibungen kommen praktisch nur noch in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen (bsp. Baurechtszinsenpfandrecht, Bauhandwerkerpfandrecht) zur Anwendung. Es stellt sich deshalb die Frage, ob eine „alte“ Grundpfandverschreibung in einen Schuldbrief umgewandelt werden soll, wenn der Bankkredit erhöht wird?
Da die Erhöhung eines Pfandrechts in öffentlicher Urkunde erfolgen muss, ist in jedem Fall der Gang zu einem Basler Notaren notwendig. Die Urkundsperson kann Sie über die zu erwartenden Mehrkosten informieren und gleichzeitig abklären, ob anstelle einer Umwandlung und einer Erhöhung nicht sogar die Löschung des alten Pfandrechts und die Errichtung eines neuen Schuldbrief die günstigere und bessere Lösung darstellt.
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7. Wird der Schuldner/die Schuldnerin eines Pfandrechts im Grundbuch geführt?
Im Kanton Basel-Stadt wird im Gegensatz zu vielen anderen Kantonen nicht nur der Schuldner/die Schuldnerin „zur Zeit der Errichtung“ im Grundbuch und auf dem Schuldbrief geführt, sondern auch jeder/jede weitere Schuldner/in. Somit ist jederzeit ersichtlich, wer neben dem Grundstück „persönlich“ für die Schuld haftet. Ändern sich die Haftungsverhältnisse (z.B.  eine neue Person tritt als Solidarschuldner hinzu), muss die Änderung auch im Grundbuch und im Schuldbrief nachgeführt werden.
Die Grundbuchgebühr für eine Schuldneränderung beträgt Fr. 100.--.
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8. Was ist bei der Vormerkung eines Mietvertrages zu beachten?
Der von sämtlichen Parteien unterzeichnete Mietvertrag muss im Original mit sämtlichem im Vertrag als integrierenden Teilen genannten Beilagen (z.B. allgemeine Bestimmungen, Hausordnung, Schlüsselverzeichnis, Inventar etc.) eingereicht werden. Kopien werden nur angenommen, wenn sie amtlich beglaubigt sind oder zusammen mit dem Original eingereicht werden.
Die Personalien des Mieters (bei natürlichen Personen: Name, Vorname, Geburtsdatum, Wohnadresse; bei juristischen Personen: Firma, Rechtsform, Sitz mit Adresse) müssen immer angegeben werden.
Ebenfalls ist die Dauer der Vormerkung anzugeben. Besteht die Option auf eine Verlängerung, so kann diese bei der Angabe der Dauer bereits berücksichtigt werden.
Sofern die Eintragungsermächtigung des Eigentümers nicht im Mietvertrag enthalten ist, kann sie anlässlich der Grundbuchanmeldung erfolgen. Bei juristischen Personen ist darauf zu achten, dass Prokuristen in der Regel nicht befugt sind, Eintragungen im Grundbuch zu veranlassen (Art. 459 OR).
Die Grundbuchgebühren betragen Fr. 100.--.
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9. Wozu braucht es eine Eintragungsermächtigung?
Im Grundbuchrecht wird zwischen dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft und der dinglichen Verfügung unterschieden. Durch den obligationenrechtlichen Kaufvertrag werden zunächst nur die betroffenen Parteien gebunden. Der Verkäufer verpflichtet sich, das Grundstück auf den Käufer zu übertragen, und der Käufer verpflichtet sich, den vereinbarten Preis zu bezahlen (= Verpflichtungsgeschäft).
Die eigentliche Eigentumsübertragung findet erst mit der Grundbuchanmeldung statt, welche den Antrag des Verfügungsberechtigten an das Grundbuchamt enthält, die im Kaufvertrag festgehaltene Verpflichtung zu vollziehen (= Verfügungsgeschäft). Diese dingliche Verfügung über das Grundstück wird auch „Eintragungsermächtigung“ genannt.
Da im Kanton Basel-Stadt das freie Notariat gilt, werden die meisten Grundbuchgeschäfte durch die Notare als Urkundspersonen angemeldet. Die „Eintragungsermächtigung“ wird in der Regel bereits im Kaufvertrag abgegeben, aber erst mit Abgabe der Grundbuchanmeldung durch den Notaren wirksam. Damit entfällt im diesem Zeitpunkt das Erfordernis einer separaten „Eintragungsermächtigung“ durch den Verfügungsberechtigten.
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10. Was ist bei der Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts zu beachten?
Zur Sicherung Ihrer Ansprüche besitzen die Bauhandwerker von Gesetzes wegen ein Pfandrecht. Bei Bestehen von Stockwerkeigentum muss die Forderung (sofern die Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen vorgenommen worden sind) auf die entsprechenden Quoten der Stockwerkeigentümer aufgeteilt werden. Besorgen Sie sich auf jeden Fall einen aktuellen Grundbuchauszug mit allen Eigentümern.
Der vorsorgliche Eintrag des Bauhandwerkerpfandrechts wird als Vormerkung im Grundbuch eingetragen und kostet Fr. 100.-- pro Eintrag. Wird das Pfandrecht definitiv eingetragen, beträgt die Grundbuchgebühr 1‰ der Pfandsumme, mind. Fr. 200.--. Sind mehrere Grundstücke resp. Eigentümer betroffen, wird jeweils ein Zuschlag von Fr. 20.-- pro weiteren Eintrag erhoben.
Zuständig für die Geltendmachung des Anspruchs ist das

Zivilgericht Basel-Stadt
Bäumleingasse 5
Postfach
4001 Basel
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11. Was ist die „wörtliche Fassung“ einer Dienstbarkeit?
Als „wörtliche Fassung“ wird derjenige Teil der Dienstbarkeit bezeichnet, welcher dinglich wirkt und gegenüber jedermann gelten soll. Die Parteien können im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften (Art. 730 ff. ZGB) den Inhalt der Dienstbarkeit beliebig festlegen. Das Stichwort der Dienstbarkeit und die „wörtliche Fassung“ sind aus dem Grundbuchauszug ersichtlich.
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12. Was ist der Unterschied zwischen Miteigentum und Gesamteigentum?
Miteigentum und Gesamteigentum sind die beiden zulässigen Formen von gemeinschaftlichem Eigentum. Haben mehrere Personen ein Grundstück nach Bruchteilen in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer. Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers; der jeweilige Miteigentumsanteil kann veräussert und mit Hypotheken belastet werden.
Gesamteigentum liegt vor, wenn mehrere Personen eine Gemeinschaft bilden und ein Grundstück kraft ihrer Gemeinschaft erwerben. Die einzelnen Gesamthandanteile zeigen nach aussen keine Wirkung und können weder veräussert noch mit Hypotheken belastet werden. Gesamteigentümer können nur gemeinschaftlich handeln.
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13. Was ist zu beachten, wenn der Käufer Ausländer ist?
Ausländer mit einer Niederlassungsbewilligung C und Staatsangehörige der EG- und EFTA- Mitgliedstaaten mit Wohnsitz in der Schweiz sind den Schweizern gleichgestellt. Besitzt die Käuferschaft eine Aufenthaltsbewilligung B, so muss sie das Vertragsobjekt als Hauptwohnung am Ort ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes erwerben.
Der Erwerb eines Grundstücks, das nach Angaben des Erwerbers als ständige Betriebsstätte für die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit dient, ist nicht bewilligungspflichtig. Die Überprüfung der Angaben durch das Grundbuchamt bleibt vorbehalten.
Sind die oben genannten Voraussetzungen nicht erfüllt, bedarf der Kauf einer Bewilligung gemäss Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (SR 211.412.41). Weitere Auskünfte erteilt die Bewilligungsbehörde

Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
Utengasse 36
Postfach
4005 Basel
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